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美公布750亿美元房地产救助计划

2009年02月19日 10:38 来源于 caijing
资金出自TARP剩余部分,细则尚在制定中。或对房市有所提振,但面临立法障碍

2月18日,在美国亚利桑那州的梅萨,美国总统奥巴马就住房救援计划发表讲话。
2月18日,在美国亚利桑那州的梅萨,美国总统奥巴马就住房救援计划发表讲话。

资金出自TARP剩余部分,细则尚在制定中。或对房市有所提振,但面临立法障碍

  当地时间2月18日,美国总统奥巴马宣布了最新的房地产市场救助计划,旨在防止700万至900万美国家庭因无力偿债而进入“止赎”(foreclosure)程序。
  按照当初美国政府对国会的承诺,该计划中的一项内容所需的750亿美元,将出自“问题资产救助计划”(TARP)所剩的3500亿美元资金。
  当日,奥巴马与美国住房及城市开发部部长肖恩·杜诺文(Shaun Donovan)在亚利桑那州的梅萨市公布了《购房者偿付能力与稳定计划》(Homeowner Affordability and Stability Plan)。随后白宫发布的“摘要”显示,该计划由三部分组成——对两个购房群体实施不同的救助措施,及对“房利美”和“房地美”(下称“两房”)的政策放松和资金支持,具体为:
  第一,对400万至500万“负责任的购房者”(responsible homeowners)放松再贷款限制,使他们能够取得现行5%左右的低利率贷款。这部分购房者是指,截至目前仍没有拖欠贷款,但由于房屋价格下跌,他们所欠的银行贷款超过房屋现价的80%。
  按照此前的规定,购房者若想获得再贷款,他们已经偿付的部分需要大于房屋现值的20%。但随着房屋价格一路下跌,这类购房者中有绝大部分目前处在欠款大于房价的“水下”(underwater)状态,不够再贷款资格。但在新的规定下,若按揭贷款是由“两房”持有或担保的,那么将可以申请“两房”支持的再贷款。
  第二,鼓励商业银行对300万至400万“有(违约)风险的购房者”(at-risk homeowners)修改贷款条款,实现较低还款要求。这项内容针对的人群为收入下跌、目前在努力“挣扎”偿还贷款的家庭。他们尚未出现拖欠还款,但还款额所占收入比例在逐渐增高,很可能在将来面临“止赎”风险。
  政府将鼓励商业银行与借款人协商更改贷款条款。首先,商业银行可通过延长还款期限、降低利率或本金等方式,将借款人还款额占收入比例降至38%,其后政府将承担一定成本将这一比例进一步降至31%。
  政府还将为商业银行、购房者和资产买方提供各种“奖励”:对更改条款的贷款方提供1000美元的一次性奖励,若在此后的三年中,购房者每月按时偿还足额贷款,贷款方还将在每月获得额外奖励,全年最高为1000美元;借款人若在将来五年内按时按量偿还贷款,政府将出资降低其每月偿还本金,全年最高可达1000美元;对于在借款人尚未出现拖欠情况前就“及早”达成修改条款协议的,贷款方将获得500美元的一次性奖励,而按揭贷款持有方将获得1500美元奖励。
  最后,政府与联邦存款保险
公司(FDIC)将设立一项担保计划,由财政部提供最多100亿美元资金,建立一个专门的保险基金,为修改后按揭贷款的资产持有者,减小因房价进一步下跌所带来的损失。
  美国政府预计该项计划的总成本约为750亿美元,这将出自TARP所剩的3500亿美元资金。该项内容将在上周二美国财政部长盖特纳(Timothy Geithner)颁布的“
金融稳定计划”(Financial Stability Plan)下执行。
  财政部将制定统一的贷款修改规则,而所有接受“金融稳定计划”救助的金融机构需遵循这些规则。
  第三,财政部将加大对“两房”的支持。第一项内容放宽了“两房”可吸纳资产的范围,财政部将对“两房”各自持有按揭贷款资产的上限,由目前的8500亿美元提高至9000亿美元。此外,第一项内容虽不直接要求更多资金,但由于“两房”将吸纳更高风险的资产,财政部将对二者的“优先股购买协议”范围各扩大1000亿美元,使财政部对他们的总资金承诺(funding commitment)由当前的2000亿美元增加至4000亿美元。
  奥巴马指出,新的刺激计划旨在帮助约900万美国中产阶级家庭,并使他们的“美国梦”依然能够实现。“这个计划虽然不能解救每个人,但可以阻止这场危机对整体
经济造成更大的伤害。”他说,止赎率的下降,将有助于房地产市场企稳。
  该计划的力度超出了许多市场人士的预测,而750亿美元的规模也超过了盖特纳此前声称的500亿美元。分析人士认为,这将有助于房地产市场信心的恢复。美国住房及城市开发部预计,在没有救助计划的假设下,未来三年内美国可能新增600万止赎案例。
  对该计划的内容,也存在一些质疑。比如,该计划的一大特点是瞄准“负责任的购房者”。奥巴马当天表示,“将不会用纳税人的钱去救助那些投机者的坏资产”。但是,据一些房地产市场分析人士估算,美国现存住房中可能高达40%为投资者所持,这就减小了该计划“托起”房市的可能。
  此外,该计划的部分内容,与现行破产法相抵触,这还需要国会在立法方面进行修改。例如,它需要法官有权对按揭贷款进行修改,其中包括降低本金、使其接近现行市场价格等手段。奥巴马当天表示将继续推进对破产条例的修改,但在上周盖特纳公布“金融稳定计划”后,就有约150名消费者破产法律师涌入国会山游说议员阻止破产法的修改。
  未来几天,美国财政部将逐步完成《购房者偿付能力与稳定计划》细则,并于3月4日开始实施。■

版面编辑:运维组
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