美启动房地产救助计划

政企分担损失为购房者“减负”，有助于减少“止赎”，但房市回暖还需整体经济明显改善

　　当地时间3月4日，美国财政部启动了为期三年的房地产“救市”新计划。这一行动有望缓解美国房价加速下滑的趋势，但房地产市场稳定仍需整体经济和就业形势的好转。
　　当天上午，美国财政部宣布了《购房者偿付能力与稳定计划》的实施细节。按照2月18日公布的该项计划，政府将分别通过两个项目帮助购房者：放松“再贷款”条件及修改按揭贷款合同。
　　在4日发布的实施细则中，对第一类实际上未作任何补充，只是重申18日的规定：对400万至500万目前尚未出现拖欠还款的购房者，将现行“已还款额占现价比例不低于20％”的再贷款条件取消，使他们能够取得现行5％左右的低利率贷款。
　　随着房屋价格一路下跌，这类购房者中有绝大部分目前处在欠款大于房价的“水下”（underwater）状态。在新的规定下，若按揭贷款是由“两房”持有或担保的，购房者就可以申请“两房”支持的再贷款。
　　细则的重点在于第二项措施，即在政府主导下修改贷款条款。这一类购房者约有300万至400万人，他们尚未出现拖欠还款，但还款额所占收入比例在逐渐增高，很可能在将来面临“止赎”风险。
　　按照规定，按揭贷款必须是基于购房者的自住房，贷款合同在2009年1月1日以前签署。一户住房贷款本金最高为729750美元。借款人从即日起至2012年底均可申请。
　　按照美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的计算标准，若一项贷款属于拖欠偿付的高风险类别，则按揭贷款服务商（servicer）需要通过财政部规定的统一“现值测试”（NPV test）模型进行计算，如果修改条款后未来资金回流的净现值大于当前情况下资金流的净现值，就需修改贷款。若前者小于后者，则可自愿参加。
　　在修改条款时，贷款人的目标是将借款人每月还款降至其收入的38％。贷款人首先可以降低利率，最低至2％；若未能降至38％，则可以延长贷款期限至40年；若仍不能达到，则可改为零利率。此后，政府将出资补贴贷款人，使借款人还款比例进一步下降至31％。
　　修改后，贷款将在新条款下实施5年，此后，若该贷款利率低于市场利率，贷款人可每年至多提高利率1个百分点，逐步接近市场利率。
　　此外，财政部还细化了对于借贷双方的激励措施，对贷款人参加该计划、借款人按时还款等给予奖励。对政府来说，这项措施的总成本为750亿美元，其中500亿美元来自“问题资产救助计划”（TARP）。
　　美联储、联邦存款保险公司（FDIC）、全国信用合作社管理局（NCUA）等多部门当日发布联合声明，称强力支持该项计划，并呼吁金融机构和购房者参加。富国银行（Wells Fargo）已在当日宣布加入该项计划，而花旗集团此前也已称，将为失业购房者每月削减还款额500美元，为期三个月。
　　而在另一边的国会山，民主党议员则在大力推进一项关于修改目前个人破产条例的法案，以赋予法官修改贷款条款的权利。
　　该计划规定，接受“金融稳定计划”中政府救助资金的金融机构必须参加这一项目，除此以外并非强制。但实际上，伴随着美国房地产市场的不断恶化，金融机构的选择已经不多。
　　根据美国地产数据公司First American CoreLogic当日发布的报告，截至2008年底，美国民用住宅价格总额比一年前下降了2.4万亿美元，至19.1万亿美元，与2006年7月的峰值相比，已经下滑19.3％，回到了2004年年中的水平。至去年底，830万购房者处在“水下”状态，这比一年前又增加了70万人。
　　上述估计也只是平均值，一些地区的状况可能更遭，加州、内华达、亚利桑那等州早已突破20％的跌幅。在被称作美国“最富的县”的Fairfax County，止赎案件也接连出现。一位在那里居住的旅美华人说，他在2004年时用40万美元买下的三层独户住宅，目前已经跌到36万美元。今年是他的可调整利率抵押贷款（ARM）的最后一年，虽然目前市场利率已经下降，但“还是捏一把汗”。
　　这种政府与市场分担损失的办法，短期内可能给金融企业带来一些损失，但长期内却是稳定房地产市场的必要手段，曾任保尔森基金公司（Paulson＆Co）投资经理的帕奥罗o佩莱格里尼（Paolo Pellegrini）说。
　　无论救助金融机构还是美联储的“创新型”工具，都是在从信用的供给方加以刺激；而降低居民的债务负担，则是在从需求方着力。“毕竟，这些购房者才是美国消费需求的源泉”，他对记者说。
　　但同时，若指望该项计划“托起”房地产市场亦不现实。由于只针对自有住房的购买者，美国房市中约占四成的投资购房并不享受这一优惠政策。此外，避免房地产市场状况进一步恶化，还需整体经济的好转。若失业继续大幅增长，则收入下降仍可能继续推高“止赎”案件。有学者表示。■

既往相关报道：
美政府启动激活信贷新举措
美大幅下调去年四季度GDP增速 
巨亏AIG再获救 美股跌破7000点  
解析花旗的部分国有化方案
奥巴马首份预算案遭质疑 
奥巴马向国会发表首次《国情咨文》演说
“拯救”美国 步履维艰
奥巴马赴加“安抚人心”　
奥巴马问计削减赤字难题
美参议院通过8380亿美元经济刺激计划
专题：全球经济保卫战
视频：2008金融危机